Comment évaluer des droits démembrés ?
Deux méthodes permettent de calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien. Des méthodes qui aboutissent à des résultats souvent très différents.
Le démembrement est un mécanisme juridique qui consiste à attribuer à des personnes différentes des droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété, sur un même bien. Des droits de nature et de valeur différentes. Pour calculer leur valeur, deux méthodes peuvent être utilisées. Présentation.
Le barème fiscal
Le législateur a codifié l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété dans le but de déterminer l’assiette des droits de mutation à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (uniquement pour la détermination des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière). Ainsi, dans le cadre d’une opération portant sur des droits démembrés, le recours à l’évaluation fiscale est obligatoire.
Pour ce faire, le Code général des impôts, en son article 669, établit un barème qui va fixer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété en fonction de la valeur de la pleine propriété du bien et de la tranche d’âge à laquelle appartient l’usufruitier. Par exemple, la valeur de l’usufruit est fixée à 60 % (donc 40 % pour la nue-propriété) pour un usufruitier âgé de 41 à 50 ans, 50 % lorsqu’il a entre 51 et 60 ans… Mais ce barème ne diffère pas en fonction du sexe de l’usufruitier. Et il a prévu des tranches d’âge très larges (par période de 10 ans) et donc peu significatives. Et si cette méthodologie est simple à appliquer, elle ne tient pas compte de nombreux critères et conduit ainsi à sous-estimer la valeur de l’usufruit, créant alors un réel déséquilibre de valeurs favorisant le nu-propriétaire. Du coup, hormis pour le calcul des droits de mutation, il peut être opportun de ne pas systématiquement appliquer le barème fiscal lorsqu’il s’agit de régir les relations pécuniaires entre les parties (apport d’un bien démembré à une SCI, évaluation d’un droit d’usage et d’habitation du conjoint survivant sur le logement familial…). Une autre méthode, l’évaluation économique, peut être plus adaptée dans ces cas de figure.
L’évaluation économique
La méthode d’évaluation économique part du postulat selon lequel la valeur d’un bien est égale à la somme des revenus que peut procurer ce bien sur sa durée de vie. Cette formule (méthode dite du cash-flow actualisé) peut tout aussi bien s’appliquer pour les droits démembrés. Économiquement, démembrer la propriété consiste à répartir dans le temps les droits économiques nés du bien possédé, l’usufruitier percevant donc les premiers revenus jusqu’à la date probable de son décès et le nu-propriétaire les revenus restant à percevoir du décès de l’usufruitier jusqu’à la maturité du bien (durée de vie). Pour utiliser cette méthode, il convient d’appliquer la formule suivante qui peut légitimement apparaître barbare, mais se comprend bien avec l’exemple ci-contre :
L’évaluation économique permet de déterminer avec précision la valeur de chaque droit et peut servir de base de négociation entre les parties lors du financement d’une opération immobilière, par exemple, ou encore lorsque l’un des acteurs, propriétaire de son droit, souhaite le céder à un prix reflétant le potentiel économique du bien.
Précision : cette méthode d’évaluation fonctionne aussi bien pour la détermination de la valeur de l’usufruit viager et temporaire que pour l’usufruit successif.
Exemple
M. X, 45 ans, ayant une espérance de vie de 34 ans, et son fils décident d’acheter ensemble un immeuble en démembrement, l’usufruit appartenant à M. X et la nue-propriété à son fils. La valeur de l’immeuble est fixée à 250 000 €, et son rendement est estimé à 4 % nets de charges.
M. X est âgé de 45 ans. En application de l’article 669 du CGI, l’usufruit vaut 60 % de la valeur du bien en pleine propriété, soit 150 000 €, et la nue-propriété 40 %, soit 100 000 €.
On constate ici un écart important sur la valeur des droits démembrés selon la méthode utilisée. Une différence non négligeable si l’on se place du côté du nu-propriétaire, lequel doit s’acquitter de charges (droits de mutation, grosses réparations sur un bien immobilier) dont l’assiette est établie selon la valeur donnée par le barème fiscal, et ce sans percevoir de revenus provenant du bien jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Une situation dommageable qui peut être évitée en utilisant la méthode économique.
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