Bail civil : une fausse bonne idée ?

Le bail civil suscite l’intérêt de plus en plus de propriétaires. Connu pour sa flexibilité, ce type de contrat doit toutefois être manié avec précaution car il ne trouve à s’appliquer que dans certains cas. Explications.

Le bail civil, c’est quoi ?

Appelé également bail de droit commun, le bail civil est, comme son nom l’indique, régi par les règles du Code civil. Des règles qui s’appliquent plus globalement à tous les contrats dits de « louage » (location de biens meubles, d’immeubles, de cheptel, contrat de service…). Dans ce cadre, bailleur et locataire peuvent déterminer librement le contenu du contrat qui les lie : durée du bail, montant et modalités de révision du loyer, conditions de reprise du logement, répartition des charges…

Mais attention, ce type de bail ne peut pas être conclu lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Dans ce cas, ce sont les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui trouvent à s’appliquer. Une législation d’ordre public dont l’objectif est de protéger les locataires en leur accordant un certain nombre de garanties. Ainsi, le bail civil est adapté plus particulièrement pour la location de résidences secondaires, touristiques, de caves et de box, pour les occupations ponctuelles (salarié en mission), etc.

Pourquoi un tel intérêt ?

En raison de sa souplesse, certains bailleurs choisissent le bail civil pour éviter les contraintes de la loi de 1989. Et par la même occasion pour s’affranchir notamment des règles d’encadrement des loyers et liées à la décence énergétique. Bien que le bail civil soit parfaitement autorisé, il peut faire courir un risque au bailleur s’il n’est pas utilisé à bon escient : celui de la requalification. Si un locataire, mal informé sur la nature du contrat, s’aperçoit après signature que son bail n’est pas conforme, il peut agir en justice pour demander une requalification en bail soumis à la loi de 1989. Et si le bailleur refuse de « changer » de bail, il peut engager une procédure de conciliation voire saisir la justice (et obtenir, outre la requalification, un remboursement des loyers indus et des dommages-intérêts en cas de préjudice). De son côté, le bailleur qui propose un bail civil et constate que son locataire vit en permanence dans le logement a également tout intérêt à agir pour régulariser la situation en basculant vers un bail d’habitation « classique ».

Les obligations du bailleur
Malgré sa souplesse, le bail civil impose au bailleur le respect de certaines obligations. Il doit notamment fixer les termes du contrat d’un commun accord avec le locataire, délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible des lieux, réaliser les travaux d’entretien et les réparations nécessaires…

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